I. Về hợp đồng và diện tích
Câu hỏi: “Trong hợp đồng ghi hẻm 1,5m, vậy sao lại nói đó là sân riêng?” Trả lời: Cụm từ “hẻm 1,5m” chỉ là lỗi kỹ thuật, mâu thuẫn với hồ sơ địa chính và thực tế sử dụng. Theo Điều 404 BLDS 2015, hợp đồng phải giải thích theo ý chí thực tế. Ý chí thể hiện rõ: cửa chính mở ra sân, công năng sinh hoạt gắn liền với sân.
Câu hỏi: “Hợp đồng chỉ ghi 11,5m², phần sân không nằm trong hợp đồng.” Trả lời: 11,5m² là diện tích xây dựng căn nhà. Sân là không gian phụ trợ gắn liền, không thể tách rời. Theo Điều 223 BLDS 2015, khi chuyển nhượng, chủ sở hữu mới kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ gắn liền với tài sản.
II. Về khoản tiền đưa bà Gòn năm 2014
Câu hỏi: “Nguyên đơn từng đưa tiền cho bà Gòn, vậy thực chất là mua thêm sân.” Trả lời: Khoản tiền đó chỉ nhằm giữ hòa khí khi thi công cổng rào, không phải giao dịch mua bán. Thời hiệu tuyên vô hiệu hợp đồng đã hết từ lâu (Điều 132 BLDS 2015). Quyền lợi của tôi đã được pháp luật bảo vệ, bị đơn không có tư cách xác định bản chất khoản tiền này.
III. Về quá trình sử dụng sân
Câu hỏi: “Trước năm 2011 sân là đất trống, ai cũng đi qua.” Trả lời: Từ năm 2009 tôi đã sử dụng ổn định, công khai: cấp nước sạch năm 2010, làm mái che và cán nền năm 2011, ký giáp ranh năm 2012. UBND phường xác nhận tình trạng nhà. Đây là chứng cứ khách quan về quá trình sử dụng liên tục.
Câu hỏi: “Nguyên đơn làm mái che, cổng rào không phép, vậy công trình có hợp pháp không?” Trả lời: Mái che và cán nền là công trình phụ trợ nhỏ, không làm thay đổi mục đích sử dụng đất. Quan trọng hơn, quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận. Việc xây dựng chỉ là minh chứng cho quá trình sử dụng ổn định.
IV. Về lối thoát hiểm và cửa hông
Câu hỏi: “Nếu bít cửa hông thì nhà tôi không có lối thoát khi cháy — nguyên đơn có chịu trách nhiệm không?” Trả lời: Nhà bị đơn có mặt tiền riêng ra đường 475, không bị vây bọc. QCVN 06:2021/BXD quy định lối thoát nạn chỉ hợp lệ trên đất hợp pháp của chính chủ. Bị đơn có thể tạo lối thoát qua mái hoặc ban công trên đất của mình.
Câu hỏi: “Nhà 144C cần lối thoát hiểm, phần sân phải coi là lối đi chung.” Trả lời: Điều 254 BLDS 2015 chỉ áp dụng khi bất động sản bị vây bọc. Nhà 144C có mặt tiền đường lớn, không bị vây bọc. Ngoài ra, Điều 178 BLDS 2015 cấm mở cửa sang bất động sản liền kề nếu không có sự đồng ý.
Câu hỏi: “Cửa hông đã có từ trước khi tôi mua nhà — tôi chỉ kế thừa.” Trả lời: Điều 160 Khoản 4 BLDS 2015 quy định chủ sở hữu mới phải khắc phục. Hơn nữa, bị đơn đã cải tạo từ cửa sắt kín thành cửa lưới — đây là hành vi mới, không còn là kế thừa nguyên trạng.
V. Về biên bản hòa giải 2014
Câu hỏi: “Biên bản hòa giải 2014 ghi ‘hòa giải thành’, vậy sao phủ nhận?” Trả lời: Biên bản này vô hiệu vì không phản ánh đúng ý chí các bên, chứa tình tiết sai lệch. Thực tế cổng rào đã hoàn thiện trước ngày hòa giải. Tôi chỉ đồng ý trong tình huống “thoát hiểm” (ghi trong ngoặc đơn), không phải công nhận quyền lối đi thường xuyên.
VI. Về sổ hồng và ranh giới
Câu hỏi: “Trên sổ hồng của tôi, ranh giới thửa 663 sát vị trí sân — chứng minh sân đó là hẻm chung.” Trả lời: Sổ hồng của bị đơn ghi diện tích chung = 0m². Bị đơn không có quyền sử dụng bất kỳ phần đất chung nào. Sổ hồng chỉ có giá trị trong phạm vi 45,4m² Thửa 663 — không thể dùng để đòi quyền trên Thửa 105 của tôi.
Câu hỏi: “Nhà 144D/2 chưa có sổ hồng — vậy làm sao chứng minh sân thuộc về nguyên đơn?” Trả lời: Quyền sử dụng đất xác lập từ hợp đồng 2009 hợp pháp, được bảo chứng bằng Giấy ủy quyền chứng thực số 2053. Chưa có sổ hồng không có nghĩa là đất vô chủ — Thửa 105 theo hồ sơ địa chính từ năm 1999 là đất ở đô thị có chủ.
VII. Về nhân chứng và thực tế sử dụng
Câu hỏi: “Hàng xóm xác nhận vị trí đó là hẻm chung mà nhiều người đi qua.” Trả lời: Lời khai nhân chứng chỉ là ý kiến chủ quan. Tôi có chứng cứ khách quan: tờ khai địa chính 1999, biên bản giáp ranh 2012, biên lai thuế, hộ khẩu, Google Street View 2019. Nếu là hẻm chung, cơ quan chức năng đã phải xử lý việc tôi xây cổng từ lâu.
Câu hỏi: “Nguyên đơn không sử dụng sân liên tục vì thực tế ở Vĩnh Long, không ở Hồ Chí Minh.” Trả lời: Google Street View tháng 10/2019 ghi nhận sân có mái che, cổng rào, đang sử dụng. Tôi có hộ khẩu thường trú tại 144D/2 — Nhà nước xác nhận đây là nơi cư trú hợp pháp. Sử dụng không đòi hỏi phải có mặt 24/7.
VIII. Về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng
Câu hỏi: “Anh chưa ký hợp đồng cho thuê nào, sao chứng minh mất thu nhập?” Trả lời: Thiệt hại thu nhập được xác định theo Điều 589 BLDS 2015. Tôi có bảng khảo sát giá thị trường và bằng chứng khách hàng từ chối vì bị đơn phá hoại.
Câu hỏi: “Mức giá 3.780.000 đồng/tháng chỉ là khảo sát.” Trả lời: Pháp luật cho phép dùng giá thị trường để định lượng thiệt hại. Tôi đã nộp 05 tin rao thực tế cùng bảng khảo sát giá thuê tại khu vực Phước Long B.
Câu hỏi: “Anh yêu cầu bồi thường tổn thất tinh thần 90 triệu, căn cứ nào?” Trả lời: Điều 592 BLDS 2015 cho phép Tòa án quyết định mức bồi thường dựa trên mức độ thiệt hại. Tôi chứng minh bằng chuỗi hành vi quấy rối, phá hoại, tấn công bằng búa, cắt khóa nhiều lần.
Câu hỏi: “Anh nói bị đơn phá hoại, nhưng không có quyết định xử phạt.” Trả lời: Tôi đã nộp 35 video, 03 hình ảnh gốc kèm biên bản HASH SHA-256 chứng minh tính nguyên bản. Việc cơ quan công an chưa xử lý không làm mất giá trị chứng cứ.
Câu hỏi: “Chi phí đi lại, ngày công là nghĩa vụ cá nhân.” Trả lời: Theo Điều 584, 585 BLDS 2015, người gây thiệt hại phải bồi thường chi phí hợp lý để khắc phục hậu quả. Việc tôi phải đi lại, nghỉ việc là hậu quả trực tiếp từ hành vi cản trở của bị đơn.
Câu hỏi: “Chi phí tố tụng chỉ có án phí, sao anh yêu cầu thêm?” Trả lời: Tôi yêu cầu hoàn trả chi phí thẩm định, đo vẽ, xem xét tại chỗ đã nộp theo biên lai chính thức. Đây là chi phí phát sinh trực tiếp từ hành vi cản trở của bị đơn.
Câu hỏi: “Video, hình ảnh có thể bị cắt ghép.” Trả lời: Tôi đã nộp USB vật chứng kèm biên bản HASH SHA-256 để chứng minh tính nguyên bản, không chỉnh sửa