BẢN TRÌNH BÀY Ý KIẾN VÀ CUNG CẤP THÔNG TIN, TÀI LIỆU, CHỨNG CỨ CỦA NGUYÊN ĐƠN

(V/v: Làm rõ nguồn gốc, quá trình tạo lập, quản lý, sử dụng và các tình tiết liên quan đến phần diện tích khoảng 3,75m² trước nhà 144D/2)

Kính gửi: Tòa án nhân dân Khu vực 2, thành phố Hồ Chí Minh

Đồng kính gửi: Thẩm phán Chung Cảnh Long

Người làm đơn: BÙI NGỌC NIÊM – Sinh ngày: 06/10/1978

Căn cước công dân số: 038078027702. Điện thoại: 0901342323

Hộ khẩu thường trú: 144D/2 Đường 475, Phường Phước Long, thành phố Hồ Chí Minh

Địa chỉ liên hệ/nhận thư: 464 Phước Thạnh 2, xã Tiên Thủy, tỉnh Vĩnh Long

Tôi là Nguyên đơn trong vụ án số: 414/2025/TLST-DS

Bị đơn: NGUYỄN NGỌC TUẤN – Sinh năm 1968

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: HÀ THỊ HỒNG VÂN – Sinh năm 1988 (là vợ của Bị đơn, đồng sở hữu Thửa đất số 663 theo GCN số CH04079)

Cùng cư trú tại: 144C Đường 475, Phường Phước Long, TP. Hồ Chí Minh

Tôi lập bản trình bày này nhằm hệ thống hóa các sự kiện, tài liệu, chứng cứ và tình tiết mà tôi đã cung cấp trong quá trình giải quyết vụ án; đồng thời làm rõ cách tôi xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng phần diện tích khoảng 3,75m² trước nhà 144D/2, thuộc thửa đất số 105, tờ bản đồ số 56, phần mà trong giấy tờ chuyển nhượng có cách gọi là “con hẻm rộng 1,5m”.

Bản trình bày này không nhằm thay đổi yêu cầu khởi kiện hiện tại, mà nhằm giúp Tòa án có đầy đủ thông tin để đánh giá chứng cứ, xác định nguồn gốc, ranh giới và quá trình sử dụng thực tế của phần diện tích đang tranh chấp.

I. YÊU CẦU HIỆN TẠI CỦA NGUYÊN ĐƠN

Sau quá trình giải quyết vụ án và sau khi việc đo vẽ ngày 20/08/2026 được thực hiện, hiện nay tôi đề nghị Tòa án xem xét:

Công nhận phần diện tích khoảng 3,75m² là phần sân trước nhà 144D/2, thuộc thửa 105, tờ bản đồ số 56, hiện trong một số giấy tờ được gọi là “con hẻm rộng 1,5m”, thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của nguyên đơn.

Tôi không còn yêu cầu Tòa án công nhận phần diện tích khoảng 3,75m² thuộc thửa 663 của nhà 144C cho bất kỳ bên nào.

Việc tôi từng có yêu cầu liên quan đến phần diện tích bên nhà 144C được trình bày ở phần diễn biến tố tụng dưới đây để Tòa án hiểu rõ quá trình thay đổi, thu hẹp và xác định lại phạm vi yêu cầu của nguyên đơn.

II. NGUỒN GỐC BAN ĐẦU CỦA CĂN NHÀ VÀ PHẦN SÂN 3,75M²

Theo quá trình tôi biết và các tài liệu tôi cung cấp, căn nhà ban đầu có tổng diện tích khoảng 30m².

Sau đó căn nhà được chia thành hai phần, mỗi phần gồm:

  • khoảng 11,5m² diện tích phòng;
  • khoảng 3,75m² phần sân phía trước tương ứng.

Theo quá trình phân chia và sử dụng:

  • phần nhà sau này là 144C gồm khoảng 11,5m² phòng và phần sân khoảng 3,75m²;
  • phần còn lại gồm khoảng 11,5m² phòng và phần sân khoảng 3,75m² phía trước nhà 144D/2, là phần do bà Nguyễn Thị Gòn quản lý và sau đó chuyển nhượng cho tôi.

Tôi cho rằng đây là tình tiết quan trọng để xem xét nguồn gốc phần 3,75m² đang tranh chấp, bởi cần xác định phần diện tích này hình thành từ đâu, được sử dụng như thế nào và đi cùng với phần nhà nào khi các phần nhà được chia và chuyển nhượng.

Tôi không cho rằng chỉ dựa vào cách gọi “con hẻm rộng 1,5m” là có thể bỏ qua nguồn gốc tạo lập và quá trình sử dụng thực tế của phần diện tích này.

III. QUÁ TRÌNH MUA NHÀ NĂM 2009

Cuối năm 2009, được bà Nguyễn Thị Trồng nhà gần đó giới thiệu căn nhà, qua gặp bà Nguyễn Thị Gòn, để xem và mua căn nhà.

Khi chào bán, bà Gòn và cả ông Sáu đều nói diện tích khoảng 15m².

Khi tiến hành đo thực tế, phần căn phòng được đo khoảng 11,5m². Phần sân phía trước có góc vát, khó đo và tại thời điểm đó không được đo riêng thành một con số cụ thể.

Ngày 25/11/2009, tôi đặt cọc 4.000.000 đồng.

Ngày 03/12/2009, bà Gòn lập giấy cam kết ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Sáu đứng ra bán căn nhà. Cùng ngày, tôi ký hợp đồng chuyển nhượng với ông Nguyễn Văn Sáu theo ủy quyền, thanh toán số tiền còn lại và nhận nhà.

Các giấy tờ bàn giao gồm giấy đăng ký đất và giấy thỏa thuận xác định ranh giới nhà đất có từ trước.

Điểm tôi đề nghị Tòa án lưu ý là:

Con số 11,5m² trong giấy tờ phản ánh phần diện tích căn phòng đã được đo, nhưng không tự nó chứng minh rằng phần sân 3,75m² phía trước đã bị loại khỏi đối tượng chuyển nhượng.

Ngay khi mua, tôi nhận nhà trong hiện trạng có cửa chính mở ra phần sân phía trước. Phần sân này gắn trực tiếp với căn nhà tôi mua và được tôi sử dụng liên tục sau khi nhận nhà.

IV. NỘI DUNG GIẤY CAM KẾT, HỢP ĐỒNG VÀ RANH GIỚI

Giấy cam kết và hợp đồng chuyển nhượng đều ghi diện tích căn nhà là khoảng 11,5m².

Tuy nhiên, khi đánh giá nội dung giao dịch, tôi đề nghị Tòa án không chỉ nhìn vào một con số diện tích mà cần xem xét:

  1. quá trình chào bán;
  2. hiện trạng nhà tại thời điểm giao nhận;
  3. ranh giới được mô tả trong giấy tờ;
  4. vị trí cửa chính;
  5. phần sân gắn liền với căn nhà;
  6. quá trình sử dụng sau khi nhận chuyển nhượng;
  7. cách các bên hiểu và thực hiện giao dịch trên thực tế.

Đặc biệt, trong hợp đồng có sự phân biệt giữa hẻm rộng 2,5m bên hông, được thể hiện là hẻm chung, và phần được gọi là “hẻm rộng 1,5m” phía trước.

Đối với phần 1,5m này, hợp đồng không thể hiện rõ ràng rằng đó là phần đất chung mà mọi người đều có quyền sử dụng.

Tôi cho rằng đây là nội dung cần được giải thích trong tổng thể hợp đồng và hoàn cảnh giao dịch.

Theo Điều 409 Bộ luật Dân sự 2005, khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì không chỉ căn cứ vào ngôn từ mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên; các điều khoản cũng phải được giải thích trong mối liên hệ với toàn bộ hợp đồng.

V. QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG PHẦN 3,75M² TỪ NĂM 2009

Ngay sau khi nhận nhà, tôi sử dụng phần diện tích phía trước nhà một cách công khai, liên tục và ổn định.

Phần diện tích này được sử dụng để:

  • làm nơi ra vào căn nhà;
  • để xe;
  • phơi quần áo;
  • làm sân trước;
  • làm mái che;
  • cán, sửa và hoàn thiện nền sân.

Đây không phải là việc tôi mới chiếm dụng hoặc tự ý sử dụng sau khi phát sinh tranh chấp.

Theo các tài liệu tôi cung cấp:

  • năm 2010, tôi được cấp số nhà;
  • năm 2010, tôi ký hợp đồng cung cấp nước sạch;
  • năm 2011, tôi đăng ký tạm trú, làm mái che và cán lại nền phần sân khoảng 3,75m²;
  • năm 2011, tình trạng nhà được xác nhận ổn định, không tranh chấp;
  • năm 2012, tôi đóng thuế đất ở đô thị;
  • năm 2012, tôi ký xác nhận giáp ranh với nhà 144C;
  • năm 2012, tình trạng nhà tiếp tục được xác nhận ổn định;
  • năm 2013, tôi đăng ký thường trú.

Các tình tiết này được trình bày trong tài liệu quá trình mua nhà và phát sinh tranh chấp.

VI. ĐẶC BIỆT VỀ CÁNH CỬA CHÍNH CỦA NHÀ 144D/2

Từ khi tôi nhận chuyển nhượng căn nhà, cửa chính của nhà 144D/2 đã mở trực tiếp ra phần diện tích hiện nay được gọi là “con hẻm rộng 1,5m”, tức phần sân khoảng 3,75m² đang tranh chấp.

Cánh cửa khi mở ra quét lên phần sân 3,75m² này.

Đây là hiện trạng đã có từ khi tôi nhận nhà, không phải sau này tôi mới tự ý mở cửa để phục vụ tranh chấp.

Tôi đề nghị Tòa án xem xét tình tiết này cùng với toàn bộ hiện trạng căn nhà.

Nếu phần 3,75m² này ngay từ đầu thực sự là một tuyến hẻm chung dành cho người khác sử dụng, thì cần làm rõ:

  • vì sao cửa chính của căn nhà 144D/2 lại được thiết kế và tồn tại từ đầu theo hướng mở trực tiếp ra phần diện tích đó;
  • vì sao việc sử dụng cửa này diễn ra công khai trong nhiều năm;
  • vì sao việc để xe, phơi quần áo và sử dụng làm sân trước cũng diễn ra công khai;
  • vì sao không có ai yêu cầu tôi chấm dứt việc sử dụng các công năng đó trong thời gian dài;
  • và quan trọng nhất, cần xác định phần diện tích này về mặt địa chính thực tế nằm trong thửa đất nào.

Tôi không cho rằng chỉ vì việc sử dụng cửa không bị xử phạt hành chính thì đương nhiên chứng minh quyền sử dụng đất thuộc tôi. Tuy nhiên, đây là một tình tiết thực tế cần được đánh giá cùng với nguồn gốc đất, ranh giới, hiện trạng nhà và quá trình sử dụng.

Theo tài liệu hướng dẫn của cơ quan nhà nước về việc mở cửa ra đường đi chung, vấn đề pháp lý không chỉ nằm ở việc cửa có tồn tại mà còn ở việc cánh cửa có vượt quá ranh giới đất hay không và phần đất phía ngoài có thực sự là đường đi chung hay không. Vì vậy, trong vụ án này, việc xác định phần 3,75m² có thuộc thửa 105 hay không là vấn đề đặc biệt quan trọng.

VII. VIỆC PHƠI QUẦN ÁO, ĐỂ XE VÀ SỬ DỤNG LÀM SÂN

Từ khi nhận nhà, tôi sử dụng phần diện tích này như một phần sân trước nhà.

Tôi để xe, phơi quần áo và sinh hoạt tại đây trong thời gian dài.

Các việc này diễn ra công khai, không phải hành vi lén lút hoặc chiếm dụng sau khi tranh chấp phát sinh.

Trong thời gian sử dụng, không có người nào yêu cầu tôi chấm dứt các hoạt động này với lý do đây là hẻm chung.

Năm 2011, tôi còn thực hiện việc làm mái che và cán lại nền sân. Tài liệu của tôi ghi nhận bà Lê Thị Một, tên thường gọi là Trang, đồng ý để tôi thực hiện những việc này và nói phần đó thuộc về “cô chú”.

Tôi đề nghị Tòa án đánh giá đây là một chuỗi hành vi sử dụng thực tế liên tục, chứ không phải một hành vi đơn lẻ.

VIII. TÌNH TIẾT LIÊN QUAN ĐẾN BÀ LÊ THỊ MỘT – TÊN THƯỜNG GỌI LÀ “TRANG”

Bà Lê Thị Một là người trước đây sở hữu căn nhà 144C, thửa 663, tờ bản đồ 56.

Trong quá trình tôi sử dụng phần sân 3,75m², bà Một đã đồng ý để tôi cán nền, làm mái che và theo tôi ghi nhận đã nói phần này thuộc về “cô chú”.

Năm 2012, tôi ký xác nhận giáp ranh với nhà 144C của bà Lê Thị Một.

Đây là những tình tiết mà tôi đề nghị Tòa án xem xét cùng với các giấy tờ về ranh giới và địa chính.

IX. LỜI BÀ NGUYỄN THỊ GÒN KỂ LẠI VỀ SỰ VIỆC XẢY RA TỪ TRƯỚC NĂM 2013

Tôi đặc biệt xin làm rõ một vấn đề về mốc thời gian của lời bà Gòn.

Cuộc trao đổi được ghi âm là vào năm 2013.

Tuy nhiên, bà Gòn không kể rằng sự việc xảy ra vào năm 2013.

Bà Gòn đang kể lại một sự việc đã xảy ra từ trước đó, vào thời điểm bà Gòn bán một phần căn nhà cho bà Lê Thị Một, tên thường gọi là “Trang”, và khi bà Một chuẩn bị nhập phần nhà đã mua vào căn 144C.

Trong đoạn ghi âm, bà Gòn kể:

“Hồi xưa thằng em ngăn hai căn nhà trọ đi chung cái đường đó lúc bán cho chị Trang em có ngăn cản chị Trang là Trang nó mới về con mới ba lớn ở chung với chị là mười mấy năm rồi chị mới nói thôi giờ em mua cửa trước em đi cửa trước em đừng đi cửa sau…”

Sau đó bà Gòn kể tiếp về việc đã xảy ra xô xát liên quan đến những người trong gia đình.

Tôi xác định “Trang” trong đoạn nói trên là bà Lê Thị Một.

Như vậy cần phân biệt:

  • năm 2013 là thời điểm cuộc trao đổi được ghi âm;
  • còn sự việc bà Gòn kể lại là sự việc xảy ra từ trước năm 2013, gắn với thời điểm bà Gòn bán phần nhà cho bà Lê Thị Một;
  • lời kể này phản ánh lịch sử hình thành và sử dụng đường đi/cửa đi trong thời kỳ căn nhà được chia thành các phần.

Tôi đề nghị Tòa án không hiểu nhầm rằng năm 2013 bà Gòn mới ngăn bà Một đi qua phần diện tích này.

X. Ý NGHĨA CỦA LỜI BÀ GÒN: “HAI CĂN NHÀ TRỌ ĐI CHUNG CÁI ĐƯỜNG ĐÓ”

Tôi không phủ nhận nội dung bà Gòn kể rằng trước đây hai căn phòng trọ từng đi chung đường.

Tuy nhiên, cần xác định chính xác hoàn cảnh của việc “đi chung”.

Theo lời bà Gòn, đó là giai đoạn hai căn phòng trọ còn nằm trong cấu trúc ban đầu và được ngăn chia.

Sau đó các phần nhà được bán, chuyển nhượng và sử dụng độc lập.

Vì vậy, tôi đề nghị Tòa án phân biệt:

“Trước đây hai phòng trọ từng đi chung đường”

với:

“Phần diện tích 3,75m² hiện nay là đất chung và chủ nhà 144C đương nhiên có quyền đi qua.”

Hai vấn đề này không nhất thiết đồng nhất.

Muốn kết luận phần 3,75m² là đất chung hoặc là lối đi chung có quyền sử dụng của bên khác thì cần xác định thêm:

  • nguồn gốc đất;
  • ranh giới;
  • hồ sơ địa chính;
  • thỏa thuận của các bên;
  • nội dung giao dịch;
  • hiện trạng khi chuyển nhượng;
  • quá trình sử dụng;
  • và có hay không quyền đi qua được xác lập hợp pháp.

XI. ĐẶC BIỆT VỀ CHI TIẾT BÀ GÒN KHÔNG CHO BÀ MỘT ĐI CỬA SAU

Trong chính đoạn bà Gòn kể lại sự việc cũ, bà Gòn nói với bà Một theo nội dung:

“Giờ em mua cửa trước em đi cửa trước em đừng đi cửa sau.”

Theo vị trí thực tế mà tôi xác định, “cửa sau” được nói đến là việc đi ra phần diện tích hiện nay được gọi là “con hẻm rộng 1,5m”.

Tôi đề nghị Tòa án đánh giá tình tiết này trong toàn bộ hoàn cảnh lịch sử.

Điểm đáng chú ý là:

Bà Gòn vừa kể rằng trước đây hai phòng trọ có thời điểm đi chung đường, nhưng khi phần nhà được bán cho bà Lê Thị Một thì bà Gòn lại yêu cầu bà Một đi cửa trước và không đi cửa sau.

Điều này cho thấy cần làm rõ quá trình chuyển từ:

nhà trọ ban đầu → ngăn chia → bán từng phần → hình thành cách sử dụng độc lập của từng căn nhà.

Tôi không đề nghị Tòa án coi câu nói này là một lời xác nhận trực tiếp rằng 3,75m² là đất của tôi.

Tôi đề nghị Tòa án coi đây là một tình tiết lịch sử quan trọng để đánh giá việc sử dụng đường đi và sự thay đổi cách sử dụng sau khi căn nhà được phân chia, chuyển nhượng.

XII. NGUỒN GỐC FILE GHI ÂM

Tôi xin cam kết rõ:

File ghi âm do chính tôi trực tiếp ghi âm bằng điện thoại di động Nokia C2-00.

Tôi là người trực tiếp thực hiện việc ghi âm và trực tiếp có mặt tại cuộc trao đổi.

Tôi xác định người phụ nữ nói trong file ghi âm là bà Nguyễn Thị Gòn, là người tôi trực tiếp biết và đã trực tiếp trao đổi.

Tôi đã cung cấp văn bản trình bày về nguồn gốc file ghi âm cho Tòa án từ tháng 6 năm 2025.

Nay tôi tiếp tục đề nghị Tòa án xem xét file ghi âm cùng văn bản nguồn gốc đã nộp và các tài liệu khác trong hồ sơ.

Tôi không đề nghị Tòa án chỉ căn cứ riêng vào file ghi âm để giải quyết quyền sử dụng đất.

Tôi đề nghị Tòa án đánh giá file ghi âm như một nguồn chứng cứ liên quan đến:

  • nguồn gốc căn nhà;
  • quá trình phân chia căn nhà;
  • lịch sử sử dụng đường đi;
  • việc sử dụng cửa trước/cửa sau;
  • mối quan hệ giữa bà Gòn và bà Lê Thị Một;
  • và nhận thức của những người liên quan tại thời điểm đó.

Nếu có ý kiến cho rằng giọng nói trong file không phải của bà Gòn, tôi đề nghị ghi nhận ý kiến đó để Tòa án đánh giá theo quy định tố tụng cùng với các chứng cứ khác.

XIII. VIỆC TÔI LÀM CỔNG/RÀO ĐẦU NĂM 2014

Đầu năm 2014, tôi có ý định làm cổng/rào cho phần sân trước nhà.

Bà Gòn biết việc này và có ý định cản.

Tôi đã tự nguyện đề nghị hỗ trợ bà Gòn một khoản tiền nhỏ để giải quyết sự việc nhưng bà Gòn không nhận khoản tiền này.

Ngày 23/03/2014, tôi tiến hành làm cửa rào thì phát sinh tranh chấp với bà Gòn. Sau đó bà Gòn xin lỗi.

Tôi đề nghị Tòa án xem xét tình tiết này đúng bản chất:

Tôi không trình bày rằng việc bà Gòn không nhận tiền đồng nghĩa với việc bà Gòn đã thừa nhận quyền sử dụng đất của tôi.

Tôi trình bày để làm rõ rằng trước khi tôi làm cổng/rào đã có trao đổi trực tiếp với bà Gòn, có việc thương lượng và sau đó mới phát sinh tranh chấp liên quan đến phần diện tích này.

Tài liệu của tôi ghi nhận diễn biến này vào ngày 23/03/2014.

XIV. VIỆC ÔNG NGUYỄN NGỌC TUẤN MUA NHÀ 144C NĂM 2013

Năm 2013, ông Nguyễn Ngọc Tuấn mua lại nhà 144C từ bà Lê Thị Một.

Trước đó, nhà 144C có cửa hông nhưng không sử dụng.

Khi ông Tuấn mua nhà, tôi đã thông báo cho ông Tuấn rằng phần mái che và sân thuộc phạm vi tôi đang sử dụng.

Ban đầu ông Tuấn hứa không đi qua.

Sau đó phát sinh việc ông Tuấn bị nghi ngờ mở hoặc sử dụng cửa hông hướng về phần diện tích 1,5m.

Tại buổi hòa giải ở Khu phố 5, ông Tuấn cam kết không sử dụng phần diện tích này và sẽ bít lại nếu xây mới hoặc bán lại.

Các tình tiết này đã được tôi ghi nhận trong tài liệu quá trình tranh chấp.

XV. HÒA GIẢI NĂM 2014

Tháng 4/2014, ông Tuấn yêu cầu hòa giải để được đi qua phần “con hẻm rộng 1,5m”.

Ngày 22/04/2014, tại buổi hòa giải, tôi chỉ đồng ý cho ông Tuấn sử dụng chìa khóa trong trường hợp hỏa hoạn.

Ông Tuấn yêu cầu xác định đó là lối đi chung.

Như vậy, chính từ thời điểm này mới xuất hiện rõ tranh chấp giữa tôi và ông Tuấn về việc ông Tuấn có quyền đi qua phần diện tích này hay không.

Tôi đề nghị phân biệt sự kiện này với sự kiện lịch sử mà bà Gòn kể lại về bà Lê Thị Một, bởi đó là hai thời điểm và hai hoàn cảnh khác nhau.

XVI. QUÁ TRÌNH BẢO VỆ VÀ QUẢN LÝ PHẦN DIỆN TÍCH SAU ĐÓ

Cuối năm 2014 tiếp tục phát sinh sự việc nghiêm trọng giữa tôi và ông Tuấn.

Trong các năm 2023–2024 tiếp tục có các sự việc liên quan đến cửa rào, khóa và camera.

Theo tài liệu tôi cung cấp:

  • ngày 20/09/2023 xảy ra việc phá khóa cửa rào;
  • tôi lắp camera và ghi nhận nhiều lần phá khóa;
  • ngày 17/05/2024 cửa rào bị phá hỏng;
  • cuối năm 2024, UBND phường tổ chức hòa giải nhưng không thành.

Các tình tiết này cho thấy tôi đã liên tục quản lý và bảo vệ phần diện tích này như một phần không gian sử dụng gắn với nhà 144D/2.

XVII. DIỄN BIẾN YÊU CẦU KHỞI KIỆN NĂM 2025–2026

Ngày 09/01/2025, tôi khởi kiện và ban đầu yêu cầu Tòa án công nhận phần diện tích sân trước nhà 144D/2 và phần cầu thang nhà 144C là sân chung khoảng 7,5m² của hai gia đình.

Ngày 26/02/2025, Tòa án thụ lý vụ án.

Ngày 27/05/2025, Tòa án thẩm định tại chỗ.

Ngày 25/07/2025, việc đo vẽ không thực hiện được đầy đủ do bị đơn không hợp tác.

Sau đó ngày 31/07/2025, tôi bổ sung yêu cầu liên quan đến hai phần diện tích 3,75m².

Tuy nhiên, trong quá trình tố tụng, tôi nhận thấy cần xác định rõ phạm vi mà chính tôi yêu cầu Tòa án bảo vệ, đồng thời không thể tự quyết định quyền đối với phần diện tích thuộc phía bên kia.

Vì vậy, ngày 22/11/2025, tôi điều chỉnh yêu cầu theo hướng chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết phần diện tích khoảng 3,75m² trước nhà 144D/2, thuộc thửa 105, tờ bản đồ 56.

Tài liệu của tôi ghi nhận toàn bộ diễn biến này.

Việc điều chỉnh này là thu hẹp và làm rõ phạm vi yêu cầu của nguyên đơn, không phải thay đổi nguồn gốc hoặc thay đổi đối tượng tài sản đang được tôi trình bày.

XVIII. KẾT QUẢ ĐO VẼ NGÀY 20/08/2026

Ngày 20/08/2026, Tòa án cho phép đo vẽ lại và việc đo vẽ đã thực hiện được.

Qua kết quả đo vẽ, tôi xác định phần sân khoảng 3,75m² nằm trong thửa 105.

Đây là tình tiết đặc biệt quan trọng mà tôi đề nghị Tòa án đối chiếu với:

  • giấy tờ mua bán;
  • giấy tờ ranh giới;
  • nguồn gốc tạo lập căn nhà;
  • vị trí cửa chính;
  • quá trình sử dụng;
  • quá trình làm mái che và cán nền;
  • các xác nhận trước đây;
  • và lời trình bày của những người có liên quan.

Tôi không cho rằng kết quả đo vẽ một mình đã giải quyết toàn bộ vấn đề quyền sử dụng đất.

Tôi cho rằng kết quả này giúp xác định vị trí địa chính của phần diện tích tranh chấp, từ đó phải được đánh giá cùng toàn bộ chuỗi chứng cứ.

Tài liệu của tôi ghi nhận kết quả ngày 20/08/2026 như trên.

XIX. VỀ LẬP LUẬN “11,5M² TRONG HỢP ĐỒNG”

Nếu bị đơn cho rằng hợp đồng chỉ ghi 11,5m² nên tôi chỉ được quyền sử dụng 11,5m² và phần 3,75m² đương nhiên là hẻm chung, tôi đề nghị Tòa án xem xét:

1. 11,5m² là diện tích phần căn phòng đã đo

Khi mua bán, người bán chào khoảng 15m².

Khi đo thực tế, phần phòng đo được khoảng 11,5m²; phần sân có góc vát và không được đo riêng.

2. Phải xem xét ranh giới và hiện trạng giao nhận

Phần sân nằm ngay phía trước căn nhà, cửa chính mở trực tiếp ra phần sân đó và tôi nhận nhà trong hiện trạng như vậy.

3. Hợp đồng có sự phân biệt giữa hẻm 2,5m và phần 1,5m

Nếu các bên muốn xác định phần 1,5m là hẻm chung, cần xem xét tại sao hợp đồng đã ghi rõ hẻm 2,5m là hẻm chung nhưng lại không ghi tương tự đối với phần 1,5m.

4. Phải xem xét quá trình thực hiện giao dịch

Sau khi mua, tôi không chỉ sử dụng căn phòng 11,5m² mà còn sử dụng phần sân phía trước trong thời gian dài, công khai và không bị phản đối trong nhiều năm.

Vì vậy, tôi đề nghị không lấy riêng con số 11,5m² để kết luận phần 3,75m² bị loại khỏi giao dịch.

XX. VỀ CỤM TỪ “CON HẺM RỘNG 1,5M”

Tôi không phủ nhận giấy tờ có sử dụng cụm từ “con hẻm rộng 1,5m”.

Tuy nhiên, tôi cho rằng phải xác định ý nghĩa pháp lý của cụm từ này.

Một cách gọi về chiều rộng hoặc vị trí không tự nó chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng chung hoặc quyền đi qua của một người cụ thể.

Cần xem xét:

  • phần đất đó nằm trong thửa nào;
  • nguồn gốc từ đâu;
  • ai được giao và sử dụng;
  • ranh giới thực tế;
  • mục đích sử dụng;
  • cửa nhà mở ra đâu;
  • các bên sử dụng như thế nào;
  • có thỏa thuận về lối đi chung hay không;
  • có tài liệu địa chính xác định đó là đất giao thông/lối đi chung hay không.

Trong vụ án này, kết quả đo vẽ ngày 20/08/2026 cho thấy phần diện tích khoảng 3,75m² nằm trong thửa 105, là tình tiết cần được xem xét cùng các chứng cứ khác.

XXI. VỀ VIỆC “HAI CĂN PHÒNG TRỌ ĐI CHUNG ĐƯỜNG”

Tôi xin khẳng định tôi không né tránh nội dung này.

Ngược lại, tôi đề nghị Tòa án xem xét đầy đủ.

Bà Gòn đã kể rằng:

“Hồi xưa thằng em ngăn hai căn nhà trọ đi chung cái đường đó…”

Tôi thừa nhận đây là một tình tiết bất lợi mà tôi không phủ nhận.

Nhưng tôi cho rằng câu nói này phải được đặt trong đúng thời kỳ lịch sử mà bà Gòn đang kể.

Đó là thời kỳ hai căn phòng trọ được ngăn chia từ căn nhà ban đầu.

Sau đó:

  • căn nhà được phân chia;
  • từng phần được bán;
  • người mua khác nhau;
  • mỗi căn có cách sử dụng riêng;
  • phát sinh ranh giới và hiện trạng sử dụng mới.

Do đó, câu “hai căn nhà trọ đi chung đường” không thể tự động được chuyển thành kết luận:

“Phần đất 3,75m² hiện nay là lối đi chung vĩnh viễn của căn 144C.”

Tôi đề nghị Tòa án xác định vấn đề này bằng tổng thể chứng cứ.

XXII. CHUỖI CHỨNG CỨ TÔI ĐỀ NGHỊ TÒA ÁN ĐÁNH GIÁ

Theo tôi, các chứng cứ cần được xem xét theo một chuỗi liên tục:

Nguồn gốc căn nhà khoảng 30m²

→ chia thành hai phần

→ mỗi phần có phòng khoảng 11,5m² và sân khoảng 3,75m²

→ bà Gòn quản lý phần sau này chuyển nhượng cho tôi

→ năm 2009 tôi nhận nhà

→ cửa chính mở trực tiếp ra phần sân 3,75m²

→ tôi sử dụng sân để ra vào, để xe, phơi quần áo

→ năm 2011 làm mái che, cán nền

→ bà Lê Thị Một đồng ý cho thực hiện và nói phần này thuộc “cô chú”

→ năm 2012 xác nhận giáp ranh

→ năm 2013 bà Gòn kể lại lịch sử việc hai phòng trọ từng đi chung đường và việc bà yêu cầu bà Một không đi cửa sau

→ năm 2013 ông Tuấn mua nhà 144C và biết ý kiến của tôi về phần sân

→ ông Tuấn từng cam kết không sử dụng

→ năm 2014 tôi làm cổng/rào sau khi đã trao đổi với bà Gòn

→ năm 2014 phát sinh tranh chấp về việc đi qua

→ tôi tiếp tục quản lý và bảo vệ phần sân

→ năm 2023–2024 tiếp tục xảy ra tranh chấp cửa rào

→ năm 2025 khởi kiện

→ ngày 20/08/2026 đo vẽ xác định phần 3,75m² nằm trong thửa 105.

Tôi cho rằng phải đánh giá toàn bộ chuỗi này, thay vì chỉ tách riêng một câu “hẻm rộng 1,5m” hoặc một con số “11,5m²”.

XXIII. CÁC VẤN ĐỀ TÔI ĐỀ NGHỊ TÒA ÁN LÀM RÕ

Tôi kính đề nghị Tòa án xem xét và làm rõ các vấn đề sau:

1. Phần diện tích khoảng 3,75m² hiện nay nằm trong thửa 105 hay thửa nào?

2. Nguồn gốc tạo lập của phần diện tích này là gì?

3. Phần diện tích 3,75m² có được tạo lập cùng với phần căn nhà 11,5m² mà tôi nhận chuyển nhượng năm 2009 hay không?

4. Việc hợp đồng ghi 11,5m² có phải chỉ phản ánh diện tích phần phòng đã đo hay không?

5. Tại sao hợp đồng ghi rõ hẻm 2,5m là hẻm chung nhưng không ghi tương tự đối với phần 1,5m?

6. Cụm từ “con hẻm rộng 1,5m” trong hợp đồng có phải chỉ là cách mô tả vị trí/kích thước hay có tài liệu nào xác định đó là đất giao thông hoặc lối đi chung?

7. Có tài liệu nào xác định ông Nguyễn Ngọc Tuấn hoặc chủ sử dụng nhà 144C có quyền đi qua phần 3,75m² này hay không?

8. Lời bà Gòn kể năm 2013 về việc trước đây hai phòng trọ đi chung đường và việc bà yêu cầu bà Lê Thị Một đi cửa trước, không đi cửa sau, có ý nghĩa như thế nào đối với lịch sử sử dụng phần diện tích?

9. Việc bà Lê Thị Một đồng ý cho tôi cán nền, làm mái che và nói phần này thuộc “cô chú” có ý nghĩa gì khi đối chiếu với quá trình sử dụng thực tế?

10. Việc cửa chính nhà 144D/2 tồn tại từ khi tôi nhận nhà và mở trực tiếp ra phần sân 3,75m² có ý nghĩa gì khi xác định công năng và quá trình sử dụng phần diện tích?

11. Việc tôi sử dụng công khai phần sân để ra vào, để xe, phơi quần áo, làm mái che và cán nền trong nhiều năm mà không bị phản đối có ý nghĩa gì khi đánh giá quá trình quản lý, sử dụng thực tế?

12. Kết quả đo vẽ ngày 20/08/2026 xác định phần 3,75m² nằm trong thửa 105 có ý nghĩa như thế nào khi đối chiếu với các tài liệu nguồn gốc và ranh giới?

XXIV. DANH MỤC CÁC NHÓM CHỨNG CỨ VÀ Ý NGHĨA

Nhóm chứng cứNội dung cần chứng minh
Giấy tờ năm 1999Nguồn gốc, ranh giới ban đầu
Giấy cam kết năm 2009Phạm vi giao dịch và ý chí của bên chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng 2009Nội dung giao dịch, diện tích và ranh giới
Hiện trạng cửa nhàCửa chính 144D/2 mở trực tiếp ra sân 3,75m²
Hồ sơ số nhà, điện nướcQuá trình sử dụng căn nhà
Xác nhận nhà ổn địnhTình trạng sử dụng, tranh chấp tại từng thời điểm
Tài liệu năm 2011Làm mái che, cán nền sân
Xác nhận/trao đổi với bà Lê Thị MộtNhận thức của chủ nhà liền kề về phần sân
Xác nhận giáp ranh năm 2012Ranh giới giữa các phần đất
Đăng ký thường trúQuá trình sử dụng ổn định
File ghi âm năm 2013Lịch sử phân chia, sử dụng đường đi và lời kể của bà Gòn
Văn bản nguồn gốc file ghi âmLàm rõ người ghi âm và nguồn gốc file
Tài liệu hòa giải 2013–2014Ý kiến, cam kết của các bên về việc đi qua
Tài liệu về cổng/rào 2014Quá trình quản lý và bảo vệ phần sân
Hình ảnh/camera 2023–2024Quá trình bảo vệ, quản lý và tranh chấp
Đo vẽ ngày 20/08/2026Xác định vị trí phần 3,75m² trong thửa 105

XXV. QUAN ĐIỂM CUỐI CÙNG CỦA NGUYÊN ĐƠN

Tôi cho rằng bản chất vụ việc không nên chỉ được giải quyết bằng hai con số:

11,5m² và 1,5m.

Vấn đề cần giải quyết là:

Phần diện tích khoảng 3,75m² trước nhà 144D/2 có nguồn gốc như thế nào, thuộc ranh giới thửa đất nào, được chuyển giao cùng với phần nhà nào, các bên đã sử dụng và hiểu về phần diện tích đó như thế nào, và có hay không căn cứ pháp lý xác lập quyền sử dụng chung hoặc quyền đi qua cho phía nhà 144C.

Tôi cho rằng các chứng cứ tôi cung cấp tạo thành một chuỗi liên tục:

  • nguồn gốc căn nhà;
  • quá trình chia thành hai phần;
  • giao dịch năm 2009;
  • hiện trạng cửa;
  • quá trình sử dụng từ năm 2009;
  • việc làm mái che, cán nền;
  • xác nhận của người sử dụng liền kề;
  • xác nhận giáp ranh;
  • lời kể của bà Gòn về lịch sử hai phòng trọ và cửa trước/cửa sau;
  • diễn biến tranh chấp năm 2013–2014;
  • quá trình quản lý, bảo vệ phần sân;
  • và kết quả đo vẽ năm 2026 xác định phần 3,75m² nằm trong thửa 105.

Tôi kính đề nghị Tòa án đánh giá toàn bộ các tình tiết trên một cách khách quan, trong mối liên hệ với nhau, không chỉ dựa vào cách gọi “con hẻm rộng 1,5m” hoặc riêng con số 11,5m².

XXVI. CAM KẾT CỦA NGUYÊN ĐƠN

Tôi cam kết những nội dung tôi trình bày trong văn bản này là những sự việc tôi trực tiếp biết, trực tiếp tham gia hoặc được thể hiện trong các tài liệu, chứng cứ mà tôi cung cấp cho Tòa án.

Đối với file ghi âm, tôi cam kết chính tôi là người trực tiếp ghi âm bằng điện thoại Nokia C2-00 và đã cung cấp văn bản về nguồn gốc file cho Tòa án từ tháng 6 năm 2025.

Đối với những lời nói của bà Nguyễn Thị Gòn, bà Lê Thị Một và những người khác, tôi chỉ trình bày trong phạm vi những gì tôi nghe, biết hoặc được thể hiện trong tài liệu; tôi đề nghị Tòa án tự mình đánh giá giá trị chứng minh của từng tài liệu.

Tôi không đề nghị Tòa án chỉ dựa vào một chứng cứ riêng lẻ, mà kính đề nghị đánh giá toàn bộ hệ thống chứng cứ và quá trình sử dụng thực tế để xác định quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Tôi xin trân trọng cảm ơn Tòa án xem xét.

Vĩnh Long, ngày 03 tháng 09 năm 2026

NGUYÊN ĐƠN